Üürimine vs omamine: kumb on parem?

Mu naine ja mina said hiljuti koduomanikeks ja me oleme näinud nii palju asju, mida tahame parandada või muuta. Peame ostma kardinad, muruniiduki, värvi, lambid… nimekiri jätkub. Ja see maksab palju raha.

Kuid isegi siis arvame, et pikas perspektiivis on meil oma kodu omamine odavam kui üürimisel. See on intuitiivne, sest kui te üürite, maksate tõesti lihtsalt kellelegi teisele, et te hoolitseksite oma elamispinna eest, ja maksate lisaks sellele lisatasu. Selgub, et see pole nii selge.

Koduväärtused

Kuulete sageli, et teie kodu on investeering. Paljud inimesed mainivad asjaolu, et kodude hinnad on viimase paarikümne aasta jooksul tõusnud. Kui vaadata USA loendusbüroo uute kodude mediaanhinda, siis 1973. aastal maksis kodu ainult 32 500 dollarit, 2010. aastal aga kodu maksis 221 800 dollarit. See on kasv üle 580%! Aastaseks arvestatuna on see pisut üle 5,3%.

Kuid need numbrid ei räägi kogu lugu. Ühe puhul ei sisalda numbrid inflatsiooni kohandamist. Samal ajavahemikul koges USA inflatsiooni ebatavaliselt kõrge. Ehkki viimase sajandi inflatsioon on olnud umbes 3%, oli ajavahemikul 1973–2010 keskmine aastane inflatsioonimäär 4,4%. Äkki langeb meie koduväärtuse 5,3% -line aastane juurdekasv vaid 0,9% -liseks kasumiks.

Teiseks, ülaltoodud numbrid on mõeldud ainult uute kodude jaoks. Ja uute kodude suurus on aastatega pidevalt kasvanud. Uue kodu keskmine suurus 1973. aastal oli veidi üle 1500 ruutjalga. 2010. aastal tõukasid uued kodud peaaegu 2200 ruutjalga. Suuremad kodud maksavad loomulikult rohkem. Pärast suurema kodu suuruse ja inflatsiooni arvestamist ei saanud kodud üldse väärtust.

Loendusbüroo ei anna olemasolevate kodude kohta palju andmeid, kuid nad pakuvad teavet uute kodude ruutjala hinna kohta alates 1992. aastast. Selle teabe põhjal leiame, et koduväärtus tõusis aastatel 1992 kuni 2010 ainult 2,2% aastas. Pärast faktooringut inflatsioonis kaotasid koduväärtused 0,7%! Nii et kodud pole tegelikult hea investeerimisvahend.

Kulude võrdlus

Nii et kui te ei teeni raha oma kodu väärtuse järgi, siis kuidas on kodu omamine parem kui üürimine? Teie täpsed kulud sõltuvad suuresti kinnisvaraturust, kus te elate, kuid ma kasutan enda läheduses olevaid kodu- ja üürihindu, et näha, kui palju lisakulutused üürimisele maksavad, võrreldes omaga.

Vaatame juhtumit meie sõbra Tommy juures. Ta soovib teada saada, kas on parem, kui ta üürib või omab 4 magamistoaga ühepereelamu. Ta teab, et ei ela kodus igavesti. Vähemalt kolib ta millalgi pensionile. Tommy peab maksma kommunaalkulud olenemata sellest, kas ta rendib või omab, nii et me ei pea neid kulusid uurima.

Ainuke kulu, mis Tommy rendib, oleks tema igakuine üürimakse. Minu piirkonnas rendib tüüpiline 4 magamistoaga kodu umbes 1700 dollarit kuus. Selle valiku abil saab Tommy pärast viimase makse tegemist lihtsalt liikuda, kui tema üür on lõppenud.

Kui vaatame Tommy enda kulusid, muutuvad asjad natuke keerukamaks. Üks suuremaid omamiskulusid, mida Tommyl rentimisega poleks, on sulgemiskulud. Kodu ostmisel on tal kodu ostmise protsessiga seotud erinevate teenuste sulgemiskulud. Need ulatuvad tavaliselt 3% -ni müügihinnast. Tommy võis osta 4 magamistoaga kodu umbes 250 000 dollari eest. See tähendab, et ta maksab sulgemiskuludena umbes 7500 dollarit. Samuti peame kavandama, millal Tommy maja lõpuks maha müüb. Tema maja hindab vähe, nii et tõenäoliselt müüb ta rohkem, kui ta maksis, kuid sellise kasumi realiseerimiseks peab ta uuesti maksma ka sulgemiskulud. Müümisel peab ta maksma maakleri (3%) ja ostja maakleri (3%) vahendustasu ning tehingu- / töötlemistasud (3%). Kõik need tasud ulatuvad kümnetesse tuhandetesse dollaritesse, mida Tommy peab arvestama.

Pärast sulgemiskulusid vaatame, mis läheks tema igakuiste kulude hulka. Kõige ilmsem on tema hüpoteek. Tema laen ja kuumakse sõltuvad sellest, mille ta tema sissemakseks nõuab. Ütleme nii, et ta teeb alla 10 000 dollarit ja saab 30-aastase fikseeritud intressiga laenu 4,25%. See teeb tema igakuisteks hüpoteekimakseteks 1180,66 dollarit. Kuna Tommyl ei ole sissemakse hinnast 20%, peaks ta ostma eraviisilise hüpoteekikindlustuse (PMI), mis on täiendav 1% laenusummast aastas ehk 200 dollarit kuus. Ta peab maksma PMI-d, kuni tal on omakapitalis 20% kodu esialgsest ostuhinnast.

Lisaks hüpoteeklaenule oleks tal koduomanikuna hoolt kandmiseks veel mõned esemed, mille muretsemise pärast ei peaks ta üürimise ajal muretsema. Esiteks peab ta maksma iga-aastased kinnisvaramaksud. Samuti peab ta hoolitsema oma remondi ja hoolduse eest. Maksud ja remonditööd / hooldus kulutaksid igal aastal umbes 1% kodu väärtusest. Lõpuks nõuab tema hüpoteeklaenuandja tal koduomaniku kindlustus, mis maksab umbes 0,35% ostuhinnast.

Kui arvestame kõike eelnimetatut, oleks Tommy igakuised omakulud 1870 dollarit kuus.

Oota, kas pole väidetavalt odavam omada kui rentida ?! Sama kodu rentimine maksab ainult 1700 dollarit kuus. Miks ei peaks Tommy lihtsalt rentima?

Esmapilgul tundub, et nobedavõitu on oma asemel rentida. Lõppude lõpuks ei peaks Tommy maksma mingeid sulgemiskulusid ja tema igakuised maksed oleksid 170 dollarit vähem.

Üks omamise peamisi eeliseid on aga see, et Tommy igakuine hüpoteegi makse ei muutu. Tema kindlustus-, maksu- ja remondikulud on inflatsiooniga kursis, kuid tema pangale tehtavad maksed jäävad samaks. Teisalt, kui Tommy üüriks, suureneks tema igakuine üür koos inflatsiooniga igal aastal. 4 aasta pärast on mõlema variandi kuumakse kokku umbes 1900 dollarit. 30 aasta jooksul oleks tema üürimakse üle 4000 dollari kuus, hüpoteek, hooldus ja kindlustus aga pisut alla 2400 dollari.

Samuti paneb ta oma majja omakapitali, kui see on väärtustav. 30 aasta pärast oleks tema 250 000 dollarine kodu väärt umbes 480 000 dollarit. Pärast sulgemiskulude väljavõtmist teeniks ta 240 000 dollarit. See ei kata päris kulusid, mis ta on aastate jooksul maksnud maksude, hoolduse, kindlustuse ja intresside eest, kuid pikaajaliselt on seda palju odavam omistada kui rentida. 30 aasta pärast on Tommy kogukulud umbes 293 000 dollarit, samal ajal kui tema kogu rendimakse samal perioodil oleks üle 970 000 dollari.

10 000 dollarise sissemaksega ja 30-aastase fikseeritud intressiga laenuga 4,25% tavalises 4 magamistoaga kodus.

Nagu näete, kui Tommy peaks oma majas elama ainult ühe aasta, põhjustavad sulgemiskulud ja suuremad algmaksed tema omamisel suuremad üldkulud, nii et tal oleks parem üürida. Kuid kui Tommy jääb elama 2,5 aastaks või pikemaks ajaks, on selle omamine odavam, kuna tema hüpoteek on inflatsiooni eest kaitstud ja kodu omakapital aitab kulusid tasakaalustada.

Võimaluse kulud ja investeerimine

Viimane asi, mida peame arvestama, on omamise või rentimisega seotud alternatiivkulud. Näiteks kui Tommy otsustab üürida, saab ta investeerida esialgsed 17 500 dollarit, mille ta oleks kulutanud sulgemiskuludele ja sissemaksele. 30-aastase perioodi jooksul, kui ta saab turu keskmiseks 9% -lise aastatootluse, muutub tema 17 500 dollarit enam kui 230 000 dollariks! Lisaks sellele, kui tema üürimaksed oleksid väiksemad kui tema enda kulud, saaks ta selle erinevuse kasutada ja ka selle investeerida.

Kuid alternatiivkulud käivad mõlemas suunas. Pidage meeles, et kuigi Tommy esialgne üürimakse oleks madalam, oleks tema 4 aasta pärast tema eluasemekulud madalamad. Sel hetkel, kui Tommy oleks omanik, saaks ta võtta väljamaksed, mis oleks läinud üüriks, ja investeerida need. Kodu ostmisel kaasnevad alternatiivkulud. Kuid hiljem kannab teie kõrgem inflatsiooniga kohandatud üürimakse alternatiivkulud.

Allolev graafik näitab, milline oleks Tommy netoväärtus mõlemas stsenaariumis, võttes arvesse investeeringutasuvust ja lahutades kumulatiivsed kulud, mida me varem vaatasime.

10 000 dollarise sissemaksega ja 30-aastase fikseeritud intressiga laenuga 4,25% tavalises 4 magamistoaga kodus. Investeeringud kasvavad 9% aastas.

Kui arvestame alternatiivkuludega, leiame, et Tommyl pole parem omada enne, kui ta kavatseb vähemalt 4 aastat majas viibida. Viie aasta pärast on palju parem omada, kuna maja madalamad kuumakse ja omakapital aitavad tal oma investeerimisportfelli üles ehitada.

Üür või oma?

Nagu näete, pole finantsperspektiivist lähtuvalt üürimise või omamise otsus nii lihtne, kui esmapilgul tundub. Üldiselt on pikema aja jooksul parem omada kui rentida. Kui kavatsete viibida vähemalt 5 aastat ühes kohas, on parem finantseerida kodu. Kui teile meeldib elada uutes kohtades iga paari aasta tagant, on kõige parem jätkata üürimist, kuna teil pole piisavalt aega koduomandi rahaliste eeliste kogemiseks.